Hypotéky na Slovensku môžu čoskoro zdražieť. Ako si „zamknúť“ aktuálny úrok?

Hypotéky na Slovensku môžu čoskoro zdražieť. Aktuálny úrok si viete „zamknúť“, ako na to?

Po nedávnom zvýšení sadzieb ECB sa opäť hovorí o možnom zdražovaní hypoték. Niektorí klienti však majú možnosť zabezpečiť si dnešnú úrokovú sadzbu ešte pred samotným čerpaním úveru. Európska centrálna banka v septembri zvýšila všetky tri kľúčové úrokové sadzby o 0,25 percentuálneho bodu. Ako dôvod uviedla pretrvávajúce inflačné tlaky spojené aj s konfliktom na Blízkom východe. Ľuďom, ktorí práve riešia bývanie, sa preto vynára otázka, či by si mali hypotéku vybaviť čo najskôr. Očakáva sa, že úroky na úveroch na bývanie môžu v ďalších mesiacoch opäť rásť.

Dobrou správou je, že klient nemusí byť odkázaný iba na to, akú sadzbu bude banka ponúkať v deň, keď definitívne nájde byt alebo dom. Možností je niekoľko a zásadne sa líšia podľa toho, či človek nehnuteľnosť ešte len hľadá, už ju má vybranú alebo mu o pár mesiacov končí fixácia existujúcej hypotéky.

Nemáte byt? Sadzbu si viete zarezervovať

Zaujímavú možnosť majú ľudia, ktorí hypotéku chcú, ale vhodnú nehnuteľnosť ešte nenašli. Finančný sprostredkovateľ a analytik Slavomír Molnár uviedol, že takzvanú hypotéku na nešpecifikovanú nehnuteľnosť aktuálne umožňujú dve banky – ČSOB a UniCredit Bank. Banka najskôr preverí príjem klienta a posúdi, akú výšku úveru mu dokáže poskytnúť. Potom si klient zvolí fixáciu a podpíše úverovú zmluvu bez toho, aby v danom momente banke založil konkrétny byt alebo dom. Následne dostane čas na jeho nájdenie. Od podpisu má v ČSOB šesť mesiacov a v UniCredit 12 mesiacov na to, aby nehnuteľnosť našiel a banke ju doložil znaleckým posudkom, návrhom kúpnej zmluvy a občianskymi preukazmi predávajúcich. Úroková sadzba zostáva garantovaná z obdobia schvaľovania hypotéky.

Má to jeden dôležitý háčik

Takéto riešenie však nie je automaticky výhodné pre každého. Fixácia úroku totiž nezačne plynúť až vtedy, keď klient byt nájde a začne úver čerpať, ale začína sa už podpisom úverovej zmluvy. Pri trojročnej fixácii a maximálnom využití času na hľadanie nehnuteľnosti tak môže klient v ČSOB prísť o šesť mesiacov fixácie a v UniCredit Bank môže ísť až o celý rok.

Ak už máte nehnuteľnosť, rozhodovať môžu dni

Jednoduchšia je situácia pre klienta, ktorý už konkrétnu nehnuteľnosť našiel a chce podať žiadosť o hypotéku. Podľa Molnára vo väčšine bánk rozhoduje úroková sadzba platná v deň podania žiadosti. Tú potom banka spravidla garantuje 30 dní. Výnimkou má byť Slovenská sporiteľňa, kde je rozhodujúca sadzba platná v deň schválenia hypotéky. Niektoré banky si však vyhradzujú právo úrok zmeniť aj pred čerpaním, ak by došlo k výraznej zmene trhových podmienok.

Limitovaná možnosť

Matej Dobiš z Finančného kompasu upozorňuje, že medzi bankami sú pri rezervovaní sadzieb rozdiely. Takúto možnosť neponúkajú všetky banky a ak áno, odlišujú sa v trvaní, na ako dlho to dokážu urobiť. Pri výbere preto nie je rozumné pozerať sa iba na číslo uvedené pri úrokovej sadzbe. Klient by mal preveriť aj to, ako dlho mu ju banka garantuje, odkedy mu začne plynúť fixácia a či je ponuka spojená s ďalšími nákladmi.

Čo ak vám končí fixácia?

Osobitnou skupinou sú ľudia, ktorí hypotéku už splácajú a koniec fixácie ich čaká v najbližších mesiacoch. Ani tí nemusia čakať, kým im banka pošle nový refixačný list. Dobiš odporúča osloviť vlastnú banku a zistiť si možnosti skoršej zmeny úrokovej sadzby. Má to však zmysel najmä vtedy, ak sa naozaj blíži koniec fixácie.

Porovnajte si ponuky od konkurencie

Molnár dáva do pozornosti ešte jednu možnosť. Klient, ktorému sa blíži koniec fixácie, môže už dnes požiadať inú banku o refinancovanie a zabezpečiť si jej aktuálne podmienky. Keď mu neskôr pôvodná banka oznámi novú sadzbu, môže obe ponuky porovnať. Pri tejto možnosti však treba spočítať všetky náklady a preveriť aj prípadný nárok na pomoc so zvýšenou splátkou hypotéky.

Hypotéky môžu prekročiť 4 percentá

Ďalší vývoj zatiaľ nie je istý a odhady odborníkov sa líšia. Dobiš hovorí, že ak sa naplní scenár ďalšieho sprísňovania menovej politiky, sadzby komerčných bánk by mohli narásť až približne o pol percentuálneho bodu. Molnár očakáva miernejší rast. Do konca roka predpokladá zdraženie samotných hypoték približne o 0,2 až 0,3 percentuálneho bodu. Realizované sadzby by podľa neho mohli v niektorých bankách prekročiť hranicu štyroch percent.

NBS: Hypotéky o toľko zdražieť nemusia

Národná banka Slovenska tlmí predstavu, že každé zvýšenie sadzieb ECB automaticky znamená rovnaké zdraženie hypoték. Úrokové sadzby hypoték určujú komerčné banky. Väčšina hypoték na Slovensku má úrok fixovaný na niekoľko rokov. Banky preto pri ich cenotvorbe sledujú najmä trhové úrokové sadzby na obdobne dlhé obdobia. Do výsledného úroku vstupujú aj náklady bánk na získavanie peňazí, riziko a konkurenčný boj medzi jednotlivými bankami.